Рыэлтар: Жыллё не таннее, бо кошты апусціліся да рэальных яшчэ ў 2009 годзе

Эканамічныя складанасці, якія перажывае Беларусь, амаль не паўплывалі на рынак нерухомасці. У той час, як дэвальвацыя на пару з інфляцыяй напалову знізілі пакупніцкую здольнасць беларусаў, сярэднія кошты на жытло не толькі не збіраюцца падаць, але павольна растуць! Пра стан спраў на рынку жылля, пра тое, чаму не падаюць кошты і пра тое, чаго чакаць ад квадратнага метра, распавядае эксперт праграмы “Форум Беларусь”, намесніца дырэктара агенцтва нерухомасці “Твая сталіца” Святлана Кудзелка.

14 тысяч аднапакаёвая кватэра ўжо не будзе каштаваць ніколі

Святлана Кудзелка: 2011 год не стаў нейкім выключным у плане куплі-продажу на другасным рынку жылля. Попыт і прапанова заўсёды былі. Цэны за квадратны метр былі стабільныя. Невялікая балансіроўка была: плюс-мінус, скажам так. Сезоннае невялікае падвышэнне вясной было, пасля красавік прынёс нам перамены ў эканамічным жыцці, таму рынак крыху замёр. Нейкі час людзі думалі, што рабіць далей. Была надзея на тое, што цэны ўсе ж спадуць, але гэтага не адбылося. 2009 год, калі ў нас быў сусветны крызіс, прывёў кошты на нерухомасць да рэальных. А да гэтага кошты былі вельмі раздутыя, таму ў 2009 годзе, калі ўсё здарылася, яны за паўгода ўпалі, дасягнуўшы дна. І спыніліся на 1 тысячы 250 долараў за “квадрат” – гэта сярэдні кошт продажу кватэр стандартных спажывецкіх якасцяў.

Еўрарадыё: Ці можна сцвярджаць, што 1 тысяча 250 долараў – гэта, як любяць казаць эканамісты, сярэднеўзважаны кошт?

 

Святлана Кудзелка: Так. Больш за тое, ён да сённяшняга дня захоўваецца. Прыблізна гэта – рэальная сярэдняя цана продажу кватэр стандартных спажывецкіх якасцяў.

Еўрарадыё: Гэта дзіўна. Пакупніцкая здольнасць людзей зніжаецца, а кошты кватэр не змяніліся.

 

Святлана Кудзелка: Нерухомасць – гэта сур'ёзнае ўкладанне грошай. Мы не адарваныя ад усёй эканомікі не толькі беларускай, але і сусветнай. Розныя працэсы адбыліся, самае галоўнае – інфляцыя. Цэны не могуць апусціцца ніжэй, а 14 тысяч аднапакаёвая кватэра ўжо не будзе каштаваць ніколі, бо гэтага проста не можа быць. Нашы аналітыкі прааналізавалі: атрымліваецца, што крызіс 2009 года апусціў кошты максімальна. Яны на самой справе дасягнулі дна, ніжэй за якое ўжо нікому прадаваць кватэры не цікава. Рынак можа проста замерці, проста перастаць прадаваць.

Зараз мы зноў вярнуліся да гэтага дна. І ўсё роўна кватэры прадаюцца, і цана не падае. Больш за тое, першы тыдзень жніўня паказаў, што цана пачала падымацца трошкі. У беларусаў ёсць грошы, яны гатовы ўкладаць у нерухомасць. Перыферыя прыязджае ў Мінск, каб набыць кватэры, для дзяцей, якія паступілі ва ўніверсітэты. Гэта тэндэнцыя апошніх гадоў, у жніўні такое адбываецца. Да таго ж, расіяне цяпер маюць магчымасць набываць жылую нерухомасць.

Не мы загінаем кошты. Кошты фарміруюцца аб'ектыўнымі абставінамі

Еўрарадыё: Але ж даступнасць кватэр у сувязі з эканамічным крызісам для беларусаў змянілася!

 

Святлана Кудзелка: Нейкая частка беларусаў, зразумела, пазбавілася магчымасці палепшыць свае жыллёвыя ўмовы ў сувязі з тым, што кошт нерухомасці вызначаецца ў нас пакуль у доларавым эквіваленце. Ёсць прадаўцы, якія жадаюць атрымаць беларускія рублі, але ўсё ж мець магчымасць канвертавання. А пакуль няма такой магчымасці – вельмі складана вырашаць пытанне.

Еўрарадыё: Сапраўды, жнівень — самы гарачы час на рынку нерухомасці. Людзі вяртаюцца з адпачынкаў і прывозяць з сабой свежыя ўражанні, новыя праекты і мары аб лепшым жыцці, студэнты едуць “ад родных ніў” ва ўніверсітэцкія гарады. Усім трэба недзе жыць, і кожнаму хочацца большага, чым ён мае…

 

Святлана Кудзелка: Нас часам абвінавачваюць кліенты: "Вы паставілі такую цану, вы там нешта загнулі". Не мы загінаем, гэта цана сфарміраваная аб'ектыўнымі абставінамі. Калі ў чалавека не набываюць нерухомасць, ён зніжае кошт. Калі набываюць, калі ласка.

Еўрарадыё: Гэтыя 1 тысячу 250 долараў можна раскласці на складнікі?

 

Святлана Кудзелка: На кошт квадратнага метра вельмі моцна ўплывае месцазнаходжанне кватэры, колькасць пакояў, чым менш пакояў, тым даражэй квадратны метр. Уплывае паверх – першы будзе танней, апошні будзе менш танны, сярэдзіна – даражэй. Планіроўка таксама. Кватэры дамоў старэйшых будуць каштаваць танней. “Хрушчоўку” можна набыць за тысячу долараў за квадратны метр, можна нават за 960, калі гэта будзе пяціпакаёвая “хрушчоўка”. У той жа час, аднапакаёўка 2010 года будзе каштаваць у раёне тысячы чатырыста – тысячы пяцьсот за квадратны метр.

Попыт на дарагія кватэры не знікае!

Еўрарадыё: Купля кватэр у Мінску выглядае прывабна для расіян. Наколькі прыкметная гэтая тэндэнцыя: набыццё грамадзянамі Расіі ў нас кватэр? Ці можна сказаць, што яны ў першую чаргу цікавяцца элітным жыллём?

 

Святлана Кудзелка: Мы ў агульным называем пакупнікоў з Расеі расіянамі, але гэта не масквічы, гэта не піцерцы. Гэта пераважна этнічныя беларусы, якія калісьці з'ехалі, якія служылі і дзесьці засталіся, у якіх прыйшоў пенсійны ўзрост, і яны хочуць мець нерухомасць на радзіме. Другая катэгорыя, гэта людзі, якія маюць сумесны бізнэс у Беларусі. Каб не спыняцца ў гасцініцах, яны набываюць нерухомасць, бо яна сёння стала даступнай. Але тэндэнцыі, каб людзі ўкладалі грошы ў нерухомасць для здачы, для атрымання прыбытку – такой тэндэнцыі дакладна няма.

Катэгорыя элітнага жылля досыць размытая. Расіяне цікавяцца дастаткова добрымі кватэрамі, з аздабленнем. Калі ёсць мэбля, гэта таксама вітаецца. На самой справе, за апошні час кватэры, якія, як мы думалі, перастануць прадавацца ўвогуле (дарагія з аздабленнем) – маюць попыт.

Еўрарадыё: Калі параўнаць Беларусь па коштах на жыллё з еўрапейскай краінай, у якой еўрапейская краіне мы жывем цяпер?

Святлана Кудзелка: Нашы кватэры стандартных спажывецкіх якасцяў (нават, можа быць, трохі лепшыя) – наогул тое жыллё, якое ў нас прадаецца, не элітнае, па кошце суадносіцца з сацыяльным жыллём ў Германіі.

Еўрарадыё: Цікава, што цяпер адбываецца ў гарадах-спадарожніках з цэнамі на жыллё?

 

Святлана Кудзелка: Напрыклад, кватэра ў Слуцку – двухпакаёвая "хрушчоўка" – заўсёды каштавала як пакой у Мінску. Таму, калі чалавек прадае пакой ў Мінску, ён можа адразу двухпакаёвую набыць у Слуцку, або аднапакаёвую і атрымаць яшчэ грошай. Напэўна, можа, адзінае, што гэты горад-спадарожнік будзе кіламетраў 80-100 ад сталіцы, і хутчэй за ўсё, там будзе жыллё не новае.

Арэндадаўцы сёння ўжо спрабуюць павышаць цэны

Еўрарадыё: Ці час зараз думаць пра паляпшэнне ўмоваў жыцця? Ці варта браць крэдыт на фінансаванне нерухомасці?

 

Святлана Кудзелка: Сёння лепш узяць крэдыт і выплачваць яго паступова, чым плаціць арэндную плату за кватэру. Вядома, у кожнага свае дальнабачныя планы на жыццё. Калі людзі хочуць жыць ва ўласнай нерухомасці, то гэта лепш, вядома, купляць. У прынцыпе, крэдыты маюць уласцівасць абясцэньвацца і вяртаюцца значна прасцей.

Зараз актуальныя крэдыты для тых, хто мае сваю нерухомасць, прадае яе, дакладае нязначную частку крэдытам і купляе лепшую. Узяць крэдыт на кошт кватэры могуць сабе дазволіць людзі, якія зарабляюць вялікія грошы, якія маю магчымасць разлічвацца з банкам. Але тыя, хто хоча палепшыць свае ўмовы… У прынцыпе, у любы час гэтыя крэдыты дапамагаюць вырашыць пытанне, і яны не такія страшныя для бюджэту сям'і. Затое людзі ўжо будуць жыць у новай кватэры.

Еўрарадыё: Штогод у жніўні адбываецца некаторы рост арэнднай платы на жыллё. Ці захаваецца гэтая тэндэнцыя ў гэтым годзе і ці паўплывае на яе тое, што ўзровень даходаў ўсё ж ўпаў?

Святлана Кудзелка: Арэндадаўцы сёння ўжо спрабуюць павышаць цэны, і яны спадзяюцца, што нехта ў іх усё ж здыме жыллё. Калі ў пачатку года аднапакаёвая кватэра каштавала 250 долараў (зняць), то да сярэдзіны лета гэтая лічба апусцілася да 200 долараў. А сёння арэндадаўцы спрабуюць прапаноўваць вышэйшыя цэны. Камусьці пашанцуе, у іх здымуць… Але я думаю, што шмат хто працягне шукаць для сябе месца для часовага пражывання, або паспрабуе зніжаць арэндную стаўку ў тых, у каго яны ўжо жывуць.

Еўрарадыё: Арэндадаўцы не вельмі хочуць уваходзіць у пазіцыю, у якой усе астатнія людзі.

Святлана Кудзелка: Так. Неяк мы прызвычаіліся ўсё мераць эквівалентам долара, і ніхто не задумваецца, што, каб яго набыць, трэба зарабіць значна больш грошай.

Еўрарадыё: На вашу думку, якая цана справядлівая?

 

Святлана Кудзелка: Рынак арэнды досыць хутка ўсё расставіць на свае месцы. Калі ў чалавека будзе арандатар, які будзе плаціць у валюце, то ён будзе шчаслівы. Калі ў яго такога чалавека не будзе, і будуць прапаноўваць беларускі рублі – ён з задавальненнем іх прыме. Усяму свой час. Я думаю, што ўсё ж людзі, якія займаюцца здачай у арэнду, сябруюць з галавой і будуць ісці насустрач сваім кліентам і прыбытку.

Еўрарадыё: Тыя дзеянні, якія прадпрымае для эканамічнай стабілізацыі ўлада (напрыклад, Указ №346), якім чынам уплываюць на рынак нерухомасці?

Святлана Кудзелка: Гэта пастанова ўплывае, але нязначна. Тая частка людзей, якая спадзявалася атрымаць у крэдыт нерухомасць на другасным рынку (або на першасным самастойна), усё ж не адмовіцца ад гэтага намеру і апынецца ў нас патэнцыйнымі кліентамі.

Еўрарадыё: Вельмі шмат кажуць пра тое, што забудоўшчыкам цяпер цяжка, што захаваць цэны цяжка, на вашу думку, ці атрымаецца гэта зрабіць?

Святлана Кудзелка: Нам сёння ўжо першасны рынак дадаў кліентаў, бо многія пабойваюцца. Кошт квадратнага метра нават у беларускіх рублях многіх палохае, многія не ўпэўненыя, што забудоўшчык дабудуе. Але, у прынцыпе, аналізуючы нашы новабудоўлі – нічога не спынялася. Люфт для паніжэння магчымы ў тым выпадку, калі забудоўшчыку для працягу будаўніцтва тэрмінова патрэбныя грошы. Ён можа на нейкі перыяд часу знізіць кошт квадратнага метра, прадаць нейкую колькасць кватэр, атрымаць грошы для працягу будаўніцтва, а пасля вярнуць кошты на ўзровень рэнтабельных.

Інтэрв'ю зробленае для праграмы "Форум Беларусь"на Еўрарадыё.
Нас можна слухаць у Брэсце на хвалях польскага "Radio dla Ciebie" 103,4 FM у суботу з 6 да 7 раніцы. 24 гадзіны на УКХ у Глыбокім, Паставах, Відзах і Міёрах на частаце 68,24 МГц. У Пінску на хвалях украінскага радыё "Мелодыя" 105,3 і 107,1 FM, а таксама праз спадарожнік HOTBIRD 6—13° на ўсход, частата 11200 МГц, вертыкальная палярызацыя, хуткасць патоку 27500 Ms/s, карэкцыя памылкі (FEC) 5/6.  ASTRA 4A—4,8° на ўсход, частата 12379.62 МГц, гарызантальная  палярызацыя, хуткасць патока 27500 Ms/s, карэкцыя памылкі (FEC) 3/4.